Quy định về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ

Nội dung bài viết

  1. I. Quy định hệ số sử dụng đất
    1. Hệ số sử dụng đất là gì?
    2. Hệ số sử dụng đất điều khoản ở đâu?
    3. Hướng dẫn phương pháp tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng
  2. II. Quy định về tỷ lệ xây dựng
    1. Mật độ triển khai là gì?
    2. Công thức tính tỷ lệ xây dựng
    3. Tiêu chuẩn tỷ lệ xây dựng
  3. III. Quy định về chỉ giới xây dựng
    1. Chỉ giới đường đỏ/lộ giới là gì?
    2. Chỉ giới triển khai là gì?
    3. Quy chuẩn về tầm lùi công trình
    4. Có được phép xây nhà ngoài chỉ giới triển khai không?

Hệ số sử dụng đất, tỷ lệ triển khai, chỉ giới triển khai là những định nghĩa quan trọng trong thi công. Những thông số này cần được khẳng định rõ trước lúc thiết kế lên bản đồ xin giấy phép triển khai. Cùng muanhadep.vn khám phá chi tiết cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng cùng những điều khoản về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới triển khai, lộ giới đường được tính như vậy nào trong bài viết sau:

I. Quy định hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo khái niệm hệ số sử dụng đất đó đó là mật độ giữa tổng diện tích sàn triển khai trên tất cả đất (m2).

Tiêu chuẩn hệ số sử dụng đất trong các số đó gồm có cả các tầng, hành lang, trừ vùng trống như hố thang máy, hộp kỹ thuật, tầng hầm, mái...

Hệ số sử dụng đất điều khoản ở đâu?

Hệ số sử dụng đất khởi đầu từ quy hoạch thành phố tại các nước khởi phát, liên quan tới số tầng cũng giống như tỷ lệ triển khai các tầng. Hệ số này không hưởng nhiều tới nhà xưởng công nghiệp mà đa phần để hạn chế số tầng ở các dự án KDT tương ứng với tỷ lệ triển khai được phép. 

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí triển khai, công trình là bao nhiêu trên từng m2 nên cực kì cấp thiết.

Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, kết hợp với tỷ lệ triển khai sẽ giúp để dành được quỹ đất. Các lô đất trong 1 vùng có cùng diện tích tuy nhiên hệ số sử dụng đất không giống nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong thực trạng giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng vùng, giảm thiểu mức mức cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với tỷ lệ cư dân vùng đó. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì tỷ lệ cư dân tại dự án càng thấp. Đây là 1 trong những nhân tố ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ có trong tay khi dự án chấm dứt vòng đời của chính nó. 

Các giới đầu tư thường tìm dự án tái đầu tư có hệ số sử dụng đất thấp vì họ cần bảo đảm được lợi nhuận sau thời điểm hệ số sử dụng đất sau đẳng cấp 2-3 lần khu chung cư cũ.

Cách tính hệ số sử dụng đất, tỷ lệ triển khai, chỉ giới xây dựng

Hướng dẫn phương pháp tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Quy định phương thức tính hệ số sử dụng đất tính thế nào? Cách khẳng định hệ số sử dụng đất chung cư cao tầng, nhà ở, hotel như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn triển khai / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần)

Hệ số sử dụng đất có hai loại đơn vị là: FAR - lần (tiếng Anh: Floor Area Ratio) & FSI - phần trăm (tiếng Anh: floor space index).

VD: Chẳng hạn, diện tích triển khai nhà ở là 60m2, 2 tầng trên 1 lô đất có diện tích 120m2 thì:

HSSDD = (60 x 2)/120 = một lần (hoặc là 100%)

II. Quy định về tỷ lệ xây dựng

Mật độ triển khai là gì?

Mật độ triển khai chia thành hai dạng: Mật độ triển khai thuần & tỷ lệ triển khai gộp.

- Mật độ triển khai thuần (net tô): 

Mật độ triển khai thuần là mật độ đất công trình chiếm đóng trên tất cả diện tích lô đất (m2) so với nhà ở riêng lẻ. Đất công trình chiếm sẽ không gồm có sân vui chơi nhỏ, tiểu cảnh ngoài trời, bể bơi,... trừ sân thể dục xây cố định chiếm diện tích lớn. 

- Mật độ triển khai gộp (brut tô)

Mật độ triển khai gộp là mật độ đất công trình chiếm đóng trên tất cả diện tích lô đất (m2). Đất công trình chiếm sẽ gồm có không gian ngoài trời, tầm lối đi, cây xanh, vùng không xây nằm trong lô đất.

Công thức tính tỷ lệ xây dựng

Cách tính tỷ lệ triển khai nhà ở, công trình, nhà xưởng,... như sau:

Mật độ triển khai (%) = Diện tích đất công trình chiếm đóng (m2) / Tổng diện tích lô đất (m2) x 100%

(Đất công trình chiếm đóng theo hình chiếu bằng ngoài shophouse, biệt thự)

VD: Chẳng hạn diện tích triển khai công trình là 70m2 trên lô đất 100m2 thì tỷ lệ triển khai là: 70/100 x 100% = 70%.  

Tiêu chuẩn tỷ lệ xây dựng

* Theo Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009, điều khoản tỷ lệ triển khai nhiều nhất nhà ở riêng lẻ, shophouse, nhà vườn, vi la, resort:

Diện tích lô đất (m2)

≤50

75

100

200

300

500

1000

Mật độ XD nhiều nhất (%)

Đối với quận nội thành

100

90

85

80

75

70

65

Đối với huyện ngoại thành

100

90

80

70

60

50

50

Ví dụ: Nhà các bạn có diện tích 100m2 ở ngoại thành thì tỷ lệ triển khai nhiều nhất là 80%, tức là được phép triển khai 80m2, diện tích 20m2 còn lại làm sân.

* Tiêu chuẩn tỷ lệ triển khai thuần chung cư:

Tiêu chuẩn tỷ lệ triển khai thuần chung cư

* Tiêu chuẩn tỷ lệ triển khai thuần nhiều nhất group nhà dịch vụ thành phố, nhà sử dụng hỗn hợp:

Mật độ triển khai thuần group nhà dịch vụ thành phố, nhà sử dụng hỗn hợp

* Tiêu chuẩn tỷ lệ triển khai thuần với nhà máy, kho tàng:

Mật độ triển khai thuần với nhà máy, kho tàng

* Tiêu chuẩn tỷ lệ triển khai gộp (brut-tô):

- Mật độ triển khai gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%. 

- Mật độ triển khai gộp nhiều nhất của các khu du lịch 

- Nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%. 

- Mật độ triển khai gộp ối đa của các khu công viên công cộng là 5%. 

- Mật độ triển khai gộp  nhiều nhất của các khu công viên chuyên đề là 25%. 

- Mật độ triển khai gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), khu vực bảo vệ môi trường bỗng nhiên được điều khoản tùy thuộc theo tính năng & các nguyên tắc pháp lý có liên quan, nhưng vẫn không quá 5%.

III. Quy định về chỉ giới xây dựng

Cùng khám phá điều khoản chỉ giới đường đỏ & chỉ giới triển khai là gì, chỉ giới đường đỏ khác chỉ giới triển khai như vậy nào qua kiến thức cụ thể sau:

Chỉ giới đường đỏ/lộ giới là gì?

Khái niệm chỉ giới đường đỏ có tức là gì? Đây đó đó là đường ranh lộ giới xuất hiện ở bản vẽ quy hoạch & thực địa để khẳng định ranh giới giữa đất triển khai & đất nằm trong chỉ giới đường đỏ như đất giao thông/ công trình hạ tầng, công cộng, chỉ giới đường đỏ ở thành phố là các phần lòng đường, vỉa hè.

Chỉ giới triển khai là gì?

Cách khẳng định chỉ giới triển khai đó đó là đường hạn chế được phép triển khai nhà ở, công trình. 

- Nếu công trình triển khai sát với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới triển khai sẽ trùng với chỉ giới đường đỏ.

- Nếu công trình triển khai lùi vào đối với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới triển khai sẽ lùi vào chỉ giới đường đỏ (gọi là tầm lùi - tiếng Anh: setback).

Phần lớn chỉ giới triển khai công trình, nhà ở, tầng hầm,... hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Mặc dù, chỉ giới triển khai phía trên của nhà sẽ nới hơn chỉ giới đường đỏ nếu ban công, ô văng, mái hắt được phép nhô khỏi chỉ giới đường đỏ.

Bản vẽ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới triển khai & tầm lùi

Quy chuẩn về tầm lùi công trình

Quy định về tầm lùi trong triển khai là bao nhiêu mét? Tiêu chuẩn chỉ giới triển khai tính từ đâu? Khoảng cách giữa chỉ giới triển khai & lộ giới dựa vào quy hoạch, chiều rộng của lộ giới, chiều cao công trình, đương nhiên theo nguyên lý nhà xây càng cao thì tầm lùi càng sâu, diện tích xây thu hẹp:

- Lộ giới nhỏ hơn 19m:

  • Chiều cao công trình dưới 19m: không cần chừa tầm lùi, có thể xây sát vỉa hè. 
  • Chiều cao công trình 22m: tầm lùi là 3 mét từ vỉa hè.
  • Chiều cao công trình 25m: tầm lùi là 4m từ vỉa hè.
  • Chiều cao công trình từ 28m trở lên: tầm lùi là 6m từ vỉa hè.

- Lộ giới từ 19-22m:

  • Chiều cao công trình từ 22m trở xuống: không cần chừa tầm lùi
  • Chiều cao công trình 25m: tầm lùi là 3 mét từ vỉa hè.
  • Chiều cao công trình 28m trở lên: tầm lùi là 6m từ vỉa hè.

- Lộ giới trên 22m:

  • Chiều cao công trình 25m: không cần chừa tầm lùi.
  • Chiều cao công trình 28m trở lên: tầm lùi là 6m từ vỉa hè.

Nguyên tắc trên là khung tiến hành, đương nhiên thực chất sẽ có sự chênh lệch một ít tùy tình huống & tùy thuộc theo diện tích đất được đánh giá quyết định chỉ giới đường đỏ.

Có được phép xây nhà ngoài chỉ giới triển khai không?

Không được phép xây nhà lấn chỉ giới triển khai. Quy định như sau:

- Độ vươn ra nhiều nhất của ban công, mái đua, ô-văng:

Chiều rộng lộ giới (m)

Độ vươn ra nhiều nhất Amax (m)

Dưới 7m

0

7-12

0,9

>12-15

1,2

>15

1,4

- Các bộ phận nhà được phép nhô ra:

Độ cao đối với mặt hè (m)

Bộ phận được nhô ra

Độ vươn nhiều nhất (m)

Cách mép vỉa hè ít nhất (m)

≥ 2,5

Gờ chỉ, trang trí

0,2

1,0m

≥ 2,5

 

≥3,5

 

Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa

Kết cấu cố định (phải tìm tòi điều khoản trong tổng quan kiến trúc khu vực):

- Ban công mái đua một,0

- Mái đón, mái hè phố

 

 

 

1,0

0,6

Trên đấy là kiến thức về phương pháp tính tỷ lệ triển khai & hệ số sử dụng đất, những điều khoản về lộ giới triển khai, (chỉ giới đường đỏ luật xây dựng), xây nhà cách lộ giới bao nhiêu để các bạn tìm hiểu thêm. Theo dõi thêm nhiều kiến thức triển khai nhà ở trên muanhadep.vn.

Thảo Trần

Quick View Loading...

ASOS Slim Fit T-Shirt With Crew Neck

Giá 79.000đ - Diện tích : 120.000đđ

Địa chỉ: .


SẢN PHẨM ĐƯỢC TÀI TRỢ

Giá Từ 9,000đ.
Giá Từ 6,000đ.
Giá Từ 1,090,000đ.
Giá Từ 8,000đ.
Giá Từ 1,000đ.
Giá Từ 0đ.
Giá Từ 35,000đ.
Giá Từ 6,500đ.
Giá Từ 10,000đ.
Giá Từ 3,290,000đ.
Giá Từ 31,000đ.
Giá Từ 31,000đ.

Chiêu tránh sập bẫy khi mua nhà đất bị thế chấp

Để tránh rủi ro pháp lý khi mua địa ốc, việc check xem địa ốc đó đang thế chấp hay không hề có ý nghĩa vô cùng quan trọng.Kinh nghiệm của dân

Các nghi thức làm đám giỗ: Cách bày mâm lễ, bài cúng, thủ tục

Nội dung bài viếtCúng giỗ vào ngày nào là đúng?Cúng 49 ngày sau ngày mất là gì?Đám giỗ 100 ngàyNgày giỗ đầu, hay còn được gọi là ngày giỗ Tiểu

Top 4 quạt điều hòa giá rẻ tốt nhất dưới 2 triệu đáng mua nhất hiện nay

Nội dung bài viết1. Quạt điều hòa Midea AC120-15F giá 2.100.000 đồng2. Quạt điều hòa Midea AC100-U giá 2.000.000 đồng3. Quạt điều hòa Sunhouse S

Góc nhọn và cột dầm phòng khách 'làm khổ' gia chủ, hoá giải bằng cách nào?

Góc nhọn & cột dầm trong phòng tiếp khách sản xuất ra sự áp chế cho những người trong gia đình. Để ngôi nhà không mất đi sự hài hoà về thẩm mỹ l

Nhận biết các thế đất đẹp theo phong thủy, hình thế đất tốt nên chọn

Nội dung bài viết1. Thế nào là miếng đất đẹp?2. Các thế đất đẹp trong phong thủyĐất tụ khíĐất gần hồ nướcNhững thế đất tốt theo hình dáng3

Ngày tốt nhập trạch, chuyển nhà tháng 2/2021 theo tuổi 12 con giáp

Trước khi tiến hành 1 việc quan trọng nào đó, người ta hay xem ngày lành tháng tốt để hứa hẹn có 1 khởi đầu mới tốt đẹp, nhiều vận may & tránh các điề

Quy định về điều kiện, thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, thổ cư

Nội dung bài viết1. Quy định tách thửa đất nông nghiệp & thổ cư là gì? 2. Quy định về điều kiện (ĐK), thủ tục tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ c

Phong thủy cửa sổ: Kích thước, cách bố trí để vượng khí sinh tài

Nội dung bài viếtKích thước cửa sổ theo phong thủy Cửa sổ một cánh Cửa sổ 2 cánh Cửa sổ 4 cánh Phong thủy cửa sổ phòng ngủ Phong thủy cửa

Thủ tục khai tiền sử dụng đất, đối tượng được miễn giảm và đơn xin

Nội dung bài viết1. Tiền sử dụng đất là gì? 2. Thu tiền sử dụng đất theo điều khoản mới nhất Đối tượng nộp tiền sử dụng đất Quy định thu tiền

Đất thổ cư là gì, có làm được sổ đỏ và xây nhà được không?

Nội dung bài viếtĐất thổ cư là gì?Đất ở thành phố (odt)Đất ở vùng quê (ont)Các điều khoản về đất thổ cư cơ bảnĐất thổ cư có sổ hồng không?

Tầng trệt, tầng lửng, tầng tum, thông tầng, tầng hầm B1 là gì?

Nội dung bài viếtĐịnh nghĩa tầng & lầuTầng trệt là gì?Tầng lửng là gì?Tầng tum là gì?Thông tầng là gì?Tầng G, M, B là gì?Có lẽ các bạn đ

Cách treo hồ lô phong thủy hóa giải bệnh tật, tiêu trừ tai ách

Nội dung bài viếtmột. Ý nghĩa quả hồ lô trong phong thủy Thu hút khí hung, xua đuổi điều xui xẻo Vật khí phong thủy đẩy mạnh sức khỏe, hóa giải